L’aide fédérale :
une possibilité offerte pour l’accession à la propriété !
Se loger fait partie des besoins essentiels de chaque ménage. Tous cependant ne trouvent pas un logement adéquat ou ne sont pas en mesure de payer le loyer exigé. Rares enfin sont ceux qui peuvent acquérir un logement en propriété.
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Par le biais de la loi encourageant la construction et l’accession à la propriété de loge-ments (LCAP) du 4.10.1974, la Confédération souhaite apporter sa contribution afin de remédier aux déficiences les plus importantes de l’approvisionnement en logements. Simultanément, un soutien actif à l’acquisition de logements en propriété ou de maisons familiales devrait améliorer les chances de nombreux ménages d’acquérir leur propre bien.
Comment fonctionne l’aide fédérale ?
Acquisition d’une maison ou d’un appartement avec l’aide fédérale
L’aide fédérale est fondée sur le fait que de nombreux acquéreurs de maisons individuelles ou d’appartements en propriété ne disposent que de fonds propres insuffisants et que les charges des propriétaires dépassent les possibilités financières de la plupart des ménages.
Ainsi, la loi LCAP soutient activement l’accès à la propriété de logements en :
- Facilitant le financement par une caution de la Confédération ;
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Abaissant, grâce à des avances remboursables, les charges du propriétaire, qui sont ainsi inférieures aux coûts réels ;
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Réduisant encore, par des versements à fonds perdus (dons), celles des ménages économiquement faibles, des personnes âgées et des handicapés.
Ces trois formes de soutien peuvent être demandés globalement mais il est également possible de n’avoir recours qu’à l’une ou l’autre de ces possibilités.
Des possibilités existent également concernant des rénovations d’objets en propriété.
Caution de la Confédération :
Pour l’achat ou la construction d’un objet en propriété, la Confédération cautionne des prêts hypothécaires jusqu’à 90 % du coût d’acquisition ou de l’investissement. Ainsi, grâce à l’aide fédérale, une part de 10 % de fonds propres suffit à l’acquisition ou à la construction d’un appartement ou d’une maison individuelle. Il n’y a pas de limite de revenu ou de fortune pour l’octroi de cette aide. Toutefois, elle n’est pas accordée si les charges dépassent le tiers du revenu brut des acquéreurs.
Cette aide se révèle intéressante lorsque les fonds propres des futurs acquéreurs sont insuffisants, pour autant que le prêteur n’exige pas une part de capital propre supé-rieure.
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Avances remboursables (abaissement de base) :
Grâce à ces avances remboursables, la charge initiale du propriétaire est actuellement ramenée à 5.6 % du coût de revient ou d’acquisition. La différence entre la charge cou-vrant les frais et la charge effective du propriétaire est couverte par des avances de la Confédération versées semestriellement. Les charges du propriétaire ainsi réduites à la base augmentent tous les 2 ans d’un certain pourcentage. Le remboursement des avances de la Confédération commence dès que les charges abaissées dépassent le niveau où elles couvrent les frais. En règle générale, dans les 25 à 30 ans après le dé-but du versement de l’aide fédérale, ces avances devraient être remboursées. L’augmentation tous les 2 ans est actuellement de 6 %. Il n’y a pas de limite de revenu ou de fortune pour l’octroi de cette aide. Toutefois, elle n’est pas accordée si les char-ges dépassent le tiers du revenu brut des acquéreurs.
Cette aide est utile lorsque le revenu des futurs propriétaires ne permet pas de couvrir totalement les charges dans les premières années qui suivent l’acquisition de leur bien immobilier et que la conjoncture ou des éléments concrets permettent de prévoir, à moyen et long terme, des augmentations du revenu étalées dans le temps.
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Versements à fonds perdus (abaissements supplémentaires) :
En vue d’abaisser encore les charges du propriétaire, la Confédération peut verser à certaines personnes, compte tenu de leur revenu et de leur fortune, des contributions supplémentaires. Elles sont versées semestriellement et ne sont pas remboursables, sauf si, dans les 25 ans suivant le début de l’aide fédérale, le propriétaire revend l’objet en réalisant un bénéfice. Il existe 2 catégories principales d’abaissements supplémen-taires qui s’échelonnent comme suit :
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Abaissement supplémentaire I (ASI) :
Contribution annuelle de 0.6 % du coût d’acquisition ou du coût de revient versée pendant 15 ans. Critère d’octroi : Le revenu imposable selon la dernière taxation de l’impôt fédéral direct (IFD) ne doit pas être supérieur à 50'000.-- fr. Cette limite peut être relevée de 2'500.-- fr. pour chaque enfant mineur ou suivant une formation. La fortune, toujours selon la dernière taxation IFD et après déduction des dettes prouvées, ne doit quant à elle pas être supérieure à 144'000.-- fr. La limite est relevée de 16'900.-- fr. pour chaque enfant mineur ou suivant une formation. En outre, des conditions d’occupation s’appliquent également. L’objet en propriété ne doit pas comporter plus d’une pièce de plus que le nombre d’habitants ou plus de 2 pièces de plus s’il y a au moins un enfant mineur parmi les habitants.
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Abaissement supplémentaire II (ASII) :
Contribution annuelle de 1.2 % du coût d’acquisition ou du coût de revient versée pendant 25 ans. Les critères d’octroi sont les mêmes que pour l’abaissement supplémentaire I mais cette aide s’applique aux personnes âgées (rentiers AVS), aux handicapés (rentiers AI) et aux personnes nécessitant des soins.
Cette aide est fortement recommandée lorsque les conditions d’octroi sont remplies ou lorsque l’on peut prévoir qu’elles le seront un jour. Il s’agit en effet de versements à fonds perdus, non remboursables.
Les explications ci-dessus ne sont pas exhaustives. Elles sont inspirées des derniers documents édités par l’Office fédéral du Logement.
Location d’un appartement dans un immeuble bénéficiant de l’aide fédérale
Lorsqu’un locataire désire louer un appartement dans un immeuble bénéficiant de l’aide fédérale, le loyer est fixé par l’Office fédéral du Logement selon des critères financiers et d’occupation. Ainsi, le loyer n’est pas soumis aux variations des taux hypothécaires et l’immeuble est soustrait à la spéculation. Le plan des loyers est défini à long terme et tient compte d’une adaptation des locations tous les 2 ans selon un taux fixé par l’Office fédéral du Logement (entre 3 et 7 %) jusqu’au remboursement des avances de la Confédération.
Le loyer fixé peut dès lors être de 3 ordres :
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Loyer avec aides (ASI) :
Ce type de loyer avantageux est obtenu par les locatai-res dont le revenu imposable selon la dernière taxation de l’impôt fédéral direct (IFD) ne dépasse pas 50'000.-- fr. Cette limite peut être relevée de 2'500.-- fr. pour chaque enfant mineur ou suivant une formation. La fortune, toujours selon la dernière taxation IFD et après déduction des dettes prouvées, ne doit quant à elle pas être supérieure à 144'000.-- fr. La limite est relevée de 16'900.-- fr. pour chaque enfant mineur ou suivant une formation. En outre, des conditions d’occupation s’appliquent également pour les logements de plus de 3 pièces qui ne peuvent comporter plus d’une pièce de plus que le nombre d’habitants ou plus de 2 pièces de plus s’il y a au moins un enfant mineur parmi les habitants.
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Loyer avec aides pour rentiers et personnes handicapées (ASII) :
Ce type de loyer particulièrement avantageux est obtenu par les locataires qui ont droit à une rente AVS, à une rente d’invalidité d’au moins 50 %, aux personnes nécessitant des soins et tributaires de logements spécialement aménagés et aux personnes suivant une formation. Les critères pour l’obtention de ce type de loyer sont identiques à ceux énumérés au point précédent (ASI).
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Loyer de base (AB) :
Il s’agit d’un loyer nettement plus onéreux obtenu par tous les locataires qui ne répondent pas aux critères énumérés dans les 2 points précédents (ASI ou ASII).
Les explications ci-dessus ne sont pas exhaustives. Elles sont inspirées des derniers documents édités par l’Office fédéral du Logement.